Umlageschlüssel
Der Umlageschlüssel legt fest, wie eine Kostenart in der Nebenkostenabrechnung auf die Wohnungen verteilt wird. Steht im Mietvertrag nichts anderes, gilt nach § 556a BGB die Wohnfläche. Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass ein Teil nach Verbrauch verteilt wird.
Die Schlüssel in mietkartei
Unter Betriebskosten → Umlageschlüssel sind diese Schlüssel vorbelegt. Sie gelten für alle Objekte:
| Schlüssel | Verteilt nach | Typisch für |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Quadratmetern der Einheit | Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege, Hausmeister |
| Personen | Personentagen laut Mietvertrag | Müllabfuhr, Wasser ohne Wohnungszähler |
| Einheiten | gleichen Teilen je Einheit | Kabelanschluss, Wartung je Wohnung |
| Heizung 70/30 | 70 % Wärmeverbrauch, 30 % Fläche | Heizkosten |
| Warmwasser 70/30 | 70 % Warmwasserverbrauch, 30 % Fläche | Warmwasserkosten |
| Beträge je Einheit | Beträgen, die du je Einheit einträgst | Abrechnungen vom Messdienst |
Den Verbrauchsanteil darfst du nach Heizkostenverordnung zwischen 50 und 70 Prozent wählen. Liegt er außerhalb, weist der Entwurf der Abrechnung darauf hin.
Eigene Schlüssel anlegen
Unten auf derselben Seite legst du weitere Schlüssel an. Zur Wahl stehen:
- nach Verbrauch oder Verbrauch und Fläche mit einer Zählerart (Kaltwasser, Warmwasser, Wärme, Gas oder Strom). Der Verbrauch kommt aus den Zählerständen, die du im Objekt unter Zähler erfasst.
- eigene Anteile für ein Objekt, zum Beispiel Miteigentumsanteile. Die Anteile je Einheit trägst du danach im Schlüssel ein.
Schlüssel einer Kostenart festlegen
Unter Betriebskosten → Kostenarten hat jede Kostenart einen Standardschlüssel, den jeder neue Beleg übernimmt. Für einzelne Belege kannst du einen anderen Schlüssel wählen.
Teilen sich nicht alle Einheiten eines Hauses eine Kostenart, etwa der Aufzug, den die Erdgeschosswohnungen nicht nutzen, legst du im Objekt einen Abrechnungskreis mit den betroffenen Einheiten an und ordnest ihn der Kostenart oder dem Beleg zu.
Leerstand
Auch eine leere Wohnung bekommt ihren Anteil. Diesen Anteil trägst du als Vermieter, er wird nicht auf die anderen Mieter umgelegt. Die Abrechnung weist ihn als „Leerstand (Vermieter)“ aus. Beim Schlüssel nach Personen zählt eine leere Wohnung mit der Personenzahl, die du im Objekt unter „Personen bei Leerstand“ einträgst.
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Wie die Schlüssel in der Abrechnung zusammenkommen, zeigt Nebenkostenabrechnung erstellen.